纽约市房屋保护与发展局市民居住权益捍卫者

纽约曼哈顿一景。

清冷的冬晨，一栋老公寓里的住客们纷纷醒来。他们有的发现暖气又凉了一整夜，有的客厅墙面开始渗水，还有的听到老鼠在厨房里翻箱倒柜。这些问题已不只一次向房东反映，但收效甚微。住客们看着一片狼藉，只能摇头叹气。其实，他们只需打一通电话，这些问题就都能得到有效的处理。而电话的另一头，就是纽约市房屋保护与发展局（New York City Department of Housing Preservation and Development, HPD）。

在全美的主要城市中，像HPD这样同时整合住房安全监管与可负担住房大规模开发于一身的市级机构，并不多见。对许多在纽约打拼的华人家庭而言，HPD也许并不是最熟悉的政府机构，但不管您正在租房或是要申请可负担住房，却都与HPD的职责紧密相关。

HPD是谁？负责什么？

谈及部门使命，HPD新闻秘书 Matt Rauschenbach 对本报表示：“HPD 的使命，是确保每一位纽约市民都能拥有一个安全、健康且可负担的居所。每天，无论是回应市民对居住环境问题的投诉、进行关键研究以更深入了解纽约市的住房市场、提供租金援助以协助居民稳定居住，还是推动新的住房建设、保存现有住房存量等各项工作，HPD 都持续站在第一线，支持市民、服务社区。”

同时，HPD作为纽约市政府的住房管理部门之一，还身兼三项核心职责：

第一，确保现有住宅符合最基本的安全与健康标准；

第二，大规模推动可负担住房的规模与数量；

第三，维护社区多元性，避免弱势族群因房价与租金压力被迫离开城市。

实际运作中，HPD直接关注居民的实际居住条件，如：房间暖不暖、有没有热水，房屋会不会漏水或生虫、房东是否及时修缮等最贴近生活的问题，并依据《住房维护法》（Housing Maintenance Code）进行执法、稽查和违规处理来达成第一项使命；同时，通过贷款、补贴与政策引导，与开发商、非营利组织及金融机构合作，持续增加可负担住房体系规模，推动第二、三项使命取得进展。

纽约市房屋保护与发展局代理局长Ahmed Tigani。

HPD的角色演变过程

1975年，纽约市爆发了严重的财政危机，市府濒临破产，公共服务几乎停滞。房地产市场也陷入了持续的低迷，房东大量弃楼，房屋纵火诈保时有发生，大片社区逐渐空屋化、贫民化。市府为避免街区大规模崩坏，于1978年将城市住房监管与开发职能进行整合，成立了HPD，专责处理危楼、弃楼，保证市民的基本居住安全。

—1980到1990年，HPD大量接管被弃置的住宅，并开展修复工作，使原本无人敢住的建筑重新可用，阻止城市街区持续衰败；

—2002到2013年，市府推出New Housing Marketplace计划，正式将住房建设制度化。10年间，HPD通过新建房屋、转换现有房屋用途为手段，新增约16.5万户可负担住房，奠定了可负担住房“量产化”的基础。

—2014到2021年，市府出台了史上最大规模住房计划：Housing New York，成功达成了20万户可负担住房的政策目标。HPD也由“修旧为主”，转型为全美最重要的市级可负担住房开发机构之一；

—从2022开始，市府公布了Housing Blueprint及“24 in 24”计划，即：一年内在24处市有土地上推动可负担住房开发，最终将带来约12,000户新住宅。2025财政年度HPD再创新高，通过融资建设与现房转轨完成了28,281户可负担住房的开发任务。

从接受危楼、弃楼并恢复功能，到通过规划、新建，及转换现存楼宇的功能来增加可负担住房数量，HPD“市民居住权益的捍卫者”的定位正在变得越来越立体。

HPD能为租客做什么？

对于租房子的居民来说，最应该了解HPD的住房维护与执法职能。凡属《住房维护法》所规范的基本居住条件，皆在HPD的管辖范围之内，比如您租住的房屋如果出现：

—冬季暖气不足、全年热水供应异常；

—天花板漏水、墙体发霉、结构性渗水；

—老鼠、蟑螂等虫害滋生；

—房东未依规定进行必要修缮；

—搭建影响消防逃生的非法隔间等等。

如果发生上述情况，居民可直接拨打311进行投诉，HPD将根据投诉地址，安排稽查员到场检查。若确认违规，HPD会依法开具违规通知，要求房东在法定期限内完成修缮；若房东未在期限内完成，市府将依法代为施工，并依程序向房东追偿相关费用。

市民还可通过HPD线上系统输入地址，查询建筑是否存在未解决的违规纪录、诉讼或房屋登记资讯。这是租房、买房前的重要参考。

对于华人群体，特别是新移民群体而言，虽然311热线提供了粤语和普通话服务，但主动检举房东也并非易事。由于语言不熟、担心报复，或对政府职能不了解、不信任等原因，往往让许多租客在寒夜里选择沉默。曾有华人租客反映，冬季连续多日室内温度不足，却因担心与房东发生冲突而选择忍耐，直到孩子反复生病才鼓起勇气检举。

依市府规定，房东不得因租客投诉而产生报复性行为，包括涨租、逼迁、更换门锁或中断水、电等，这些行为亦可能构成新的违规事项。市府也将协助居民完成报案与后续追踪，让市民真正住得安心。

如何申请可负担住房？

目前，全市可负担住房的主要申请管道是NYC Housing Connect，由 HPD和纽约市房屋开发公司（New York City Housing Development Corporation, HDC）共同主导。平台集中发布纽约五大行政区的可负担出租住宅信息，及少量可负担自住房项目。

需注意的是，HPD负责的“可负担住房”（Affordable Housing）并不包括公屋（Public Housing）申请和住房代金券（Section 8）申请，这两个领域属于纽约市房屋管理局（New York City Housing Authority, NYCHA）的管理范围。

基本申请流程：

1. 首先要注册账号，建立家庭档案；

2. 填写家庭人数、年收入及基本身份资料；

3. 筛选符合条件的项目；

4. 依行政区、收入区间（AMI百分比）、房型进行搜寻；

5. 线上提交或邮寄申请表；

6. 抽签排序与资格审查；

7. 若中签，需补交报税纪录、薪资单、银行存款等证明；

8. 面谈、核实、签约入住。

在申请过程中，许多申请人被卡在了文件的细节上，如：收入证明不齐全、报税资料与实际收入不一致、家庭人口认定出现争议，或未能在限定时间内补齐资料等情况，都会导致申请被取消。

还有不少申请人误以为只要申请没通过，就没有下一次机会了。实则不然，Housing Connect的每个项目都是采取抽签的方式，如果您申请某个项目失败，仍然可以继续申请其它的项目。

同时，市府与社区机构都特别提醒：不要轻信所谓的“代办插队”、“保证中签”等付费服务，所有合格申请全部通过官方平台完成，不存在任何特殊捷径。

布朗士即将迎来新的可负担住房。

分清纽约房屋管理部门

在纽约市府下面，共有四个职能部门都和房屋管理有关，很多人可能会混淆它们之间的关系及所属职能。这其中，除了我们本次介绍的纽约市房屋保护与发展局（HPD）和之前介绍过的纽约市房屋管理局（NYCHA）以外，还有建筑物管理局（Department of Buildings, DOB），以及纽约市房屋发展公司（HDC）。每个部门的主要职责及与市民最相关的部分如下所示：

各职能部门的分别。

对华人而言，房子是“家”的象征。租住房屋的环境条件决定着当下的生活质量；能否申请可负担住房则是对未来生活的盼望。在这座寸土寸金的城市里，了解HPD的职能、明确自身的权益，就拥有了在纽约最基本、也最现实的“居住能力”。

例如，由亚洲人平等会（Asian Americans for Equality, AAFE）与HPD合作开发，位于曼哈顿雀尔喜区西22街170号的多户住宅建筑已透过HPD的可负担社区合作计划（Affordable Neighborhood Cooperative Program, ANCP）进行融资修复成合作公寓，如今住房抽签已经开始，为中等收入家庭和个人提供了一个难得的拥有住房机会。

透过Housing Connect 抽签提供的这21间公寓，适用于家庭年总收入介于最低103,820美元至最高192,500美元之间的住户。提供的户型包括开间、1房和2房，价格约从385,865美元至451,600美元不等。更多详细资讯，包括资格要求和申请说明，可在NYC Housing Connect官网查阅。申请者必须在2026年1月28日前提交相关文件。

此外，HPD近日宣布，通过纽约市创新的“支持性住房征求提案”（Supportive Housing RFQ）机制，正式指定非营利机构IMPACCT Brooklyn，在位于布鲁克林Bed-Stuy社区、Kent Avenue 913号的一块市有土地上，开发至少70户可负担住房，其中约60%为支持性住房单位。

HPD已为纽约市最弱势族群提供数以千计的支持性住房单位，仅2025 财政年度即完成1,962户。这些住宅均受租金稳定法规保护，并由具经验的社区机构拥有与营运，维持高标准的物业管理。研究显示，支持性住房能改善住户健康成果，并透过减少对高成本收容所、医院与紧急服务的需求，为纳税人节省公共支出。